当前位置: 网站首页 > 法律新闻 > > 文章 当前位置: 法律新闻 > 文章

征地补偿标准大幅提高中国城市化进入平稳发展期

时间:2020-01-03 10:00:37    点击: 81次    来源:法律在线    作者:张曼雨 - 小 + 大

2012年11月28日国务院常务会议通过新的《中华人民共和国土地管理法修正案(草案)》,此次修改内容主要是大幅度提高征地补偿的标准。有分析认为,征地补偿标准至少会提高到现行标准的10倍,补偿标准的大幅提高将对中国的城市化、经济发展和产业结构产生很大影响。

“农转非”土地价格被低估

中国农村集体所有制和城市土地国有制的双重公有制基本格局已经保持了近60年。改革开放以后,土地从农村集体耕地向城市建设用地的“农转非”,一直是中国工业化和城市化得以快速发展的重要保证。这个转变过程是在政府严格的土地管制制度下,按照耕地占用补偿的标准进行评估的。

现行土地管理法规定,征收土地方按照被征收土地的原用途给予补偿。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前3年平均年产值的30倍。由于青苗补偿较少,上述的30倍标准就成为政府间土地“农转非”市场的定价标准。

这种以农业用地来衡量工业和商业用地价格的方式明显低估了土地的价格,至少在很多农民和农村集体看来是如此。这就导致了一种流行的看法:土地转制的收益很难被农村集体所分享,尽管这种看法不是没有问题。在市场交易中,土地增值归农民所有的逻辑有两个:土地产权是农民的,或者土地增值是由农民带来的。目前来看,这两个条件实际上农民都不具备。虽然在经济学理论上讲不通,但是更多收益应当归农民的看法很流行。

由于非农用地定价标准过低,廉价的工业用地供应,成为中国物美价廉的纺织品和机电产品遍布世界的重要保证,也是中国工业化和经济增长的重要源泉;廉价的建筑用地供应,成为中国城市建设快速扩张的重要基础;低成本的土地供应,使得城市的基础设施得到极大的改善,一栋栋新建的居民住宅楼拔地而起。过去10年中国取得的最大成就就在于此。

土地成本上升形成利益再分配

此次征地补偿标准的大幅提高,从表面上看,只是城市工业和建筑用地成本上升,但实际上却把土地增值收益从城市政府转到农村集体之中,是在公有制范围内的利益再分配,是人民内部矛盾的调节,会对中国经济产生重要影响。

首先,城市建设用地的成本上升,会导致城市建设速度明显下降。过去10年,中国城市化发展的基本特征是土地城市化快于人口城市化,从而城市的人口密度在下降。建筑成本的上升,无疑有利于减少城市土地浪费,提高城市人口密度。但是土地成本上升所导致的基础设施建设力度下降,可能会给已经拥堵的城市带来巨大压力,毕竟未来15年中国还将有3亿农民进城转变成城市市民。

其次,工业用地的价格也会大幅上升,如果征地的成本上升到原来的10倍,城市政府从土地转制为工业用地中将得不到任何好处。过去10年中,工业工地的成本基本保持在每亩20万元左右,而这些成本与政府收集整理土地和通水、通电、排污、供暖、通电信的成本不相上下。所以对于很多工业园区的企业来说,土地的成本几乎都为零,甚至是负值。城市政府将土地“招拍挂”出让的部分收益通过土地市场的扭曲转移给工业。征地成本的上升,使城市政府扭曲土地市场的成本也大幅度上升。如果政府最终放弃扭曲土地市场的努力,则工业用地价格的上升,以及土地供给数量的减少,对于正在复苏的工业发展明显不利。

再次,城市政府能够获得土地溢价的来源是商业用地“招拍挂”,占土地出让金总额的1/3。由于已经是垄断高价,征地成本的上升并不会导致住房用地和房价更高。如果政府认为将收储的土地用于工业不合算,而转向用于房地产,必然会降低住宅和房地产土地的价格,住宅用地和房价还有可能会下降,这对于很多人来说可能是好事。但是这么做的副作用就是中国经济将更加依赖房地产,转型升级成为空话。

2011年是中国历史上应该被载入史册的年份,这一年中国的城市人口正式超过农民人口,从而正式迈向了现代国家之列。过去10年来,中国城市每年新增2000万人,几乎相当于重建一个北京城。这种快速的城市化进程,将随着城市化率超过50%而逐步终结。中国理应进入更加平稳的城市化发展阶段,政府将更多的精力转向城市经营。征地补偿标准上提,无疑会成为这一转变的重要标志。

上一篇:90后副主任晒官场事件调查 当事人称微博被盗

下一篇:新修改刑事诉讼法实施 故意杀人疑犯获法律援助

热门标签
Copyright © 2002-2017 法度网 版权所有